[매물분석] 종로3가역 초역세권 일반상업지 빌딩 226억 급매 떴네요 (낙원동/돈의동 4필지)

## 1. 매물 개요 * **매매가:** 226억 원 (가격 협의 가능 / 급매) * **위치:** 서울시 종로구 낙원동 150-1 외 3필지 (돈의동 포함 총 4필지) * **토지면적:** 227.69평 * **연면적:** 894.95평 * **규모:** 지하 1층 ~ 지상 7층 * **용도지역:** **일반상업지역** * **건물 노후도:** 약 43년 (1982년경 준공) * **주차:** 자주식 지하주차장 13대 / 승강기 1대 ### 2. 가격 및 단가 분석 * **토지 평당가:** **약 9,925만 원/평** * **건물 평당가:** 약 2,525만 원/평 * **공시지가:** 평당 약 4,499만 원 (26년 1월 기준) 종로3가역 인근 일반상업지역 토지 평당가가 1억 원 미만(9,900만 원대)으로 나온 건 요즘 시세 대비 확연히 가격 경쟁력이 있어 보입니다. 4개 필지가 묶여서 대지면적만 227평에 달하는 대형 부지인 점도 특징이네요. ### 3. 주요 관전 포인트 & 사업성 판단 * **① 종로3가역 초역세권 + 일반상업지** 1·3·5호선 환승역인 종로3가역 접근성이 좋고, 세각(가) 도로를 끼고 있어서 가시성이나 접근성이 우수합니다. 일반상업지역이라 신축 시 용적률 이점을 최대로 누릴 수 있습니다. * **② 227평 합필 부지의 희소성** 종로/낙원동 일대는 소형 필지들이 쪼개져 있는 경우가 많은데, 이미 4개 필지가 합쳐져 220평 넘는 덩치를 확보했다는 게 가장 큰 메리트로 보입니다. * **③ 신축/대수선 리모델링 필수 (Value-up)** 건물 노후도가 43년이 넘었기 때문에 현 상태로 임대 수익만 기대하기보다는 **전체 명도 후 신축**이나 **대수선 리모델링**을 통한 밸류업 프로젝트로 접근하는 것이 맞아 보입니다. * **④ 추천 용도** 자주식 지하주차장(13대) 인프라가 이미 갖춰져 있어서, 밸류업 후 **메디컬 타워, 플래그십 스토어, 중소기업 사옥, 복합 상업시설** 등으로 구성하면 가치가 크게 뛸 것 같습니다. 요즘 서울 도심 상업지 토지대 생각하면 평당 1억 이하 급매라 눈길이 가는데, 회원님들은 종로3가 낙원동 라인 신축 사업성 어떻게 보시나요? 1:1 문의로 의견 나눠주세요!